토지의 형질변경 없이 개발행위허가 대상 여부

안녕하세요. 오늘은 토지의 형질변경이 없는 경우의 개발행위허가 대상인지 여부에 대해 알아보고자 합니다. 

 

 

 

보통 우리 주변의 땅은 평평하게 되어있고 그 위에 건축을 하게 된다면,  성토 및 절토 등의

 

토목공사는 필요하지 않기 때문에 개발행위허가를 득하지 않아도 되지 않을까 하는 의문이 듭니다. 

 

우선 이와 관련한 국토교통부의 질의회신 내용 먼저 살펴보겠습니다. 

 

 

위와 비슷한 내용의 질의회신 한 가지 더 보겠습니다. 

 

 

 

이제 위의 질의회신 내용을 확인해 보겠습니다.

회신내용의 사이사이에 해석을 어떻게 하면 좋을지 개인적인 주석을 달아보겠습니다.  

 

 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국토계획법) 제56조 제1항 제2호 및 국토계획법 시행령 제51조 제1항 제3호에서 개발행위허가의 대상으로서 토지의 형질변경을 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)으로 규정하고 있는 바,

 

토지에 정착하여 건축물을 건축하는 경우라면 토지의 형질변경 없이 건축물을 건축한다는 것은 사실상 어렵다고 볼 수 있으나,

→ 건축을 하는 경우에 토지의 형질변경(절토, 성토, 정지, 포장 등)이 일어나지 않을 수는

     없을 것이라는 추측입니다. (사실 맞는 말입니다.)

 

건축물의 건축에 따른 토지의 형질변경이 국토계획법 시행령 제53조 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우라면 개발행위허가를 받지 아니하고 토지의 형질변경이 가능합니다.

 

다만, 녹지지역 및 비도시지역에서 지목변경을 수반하는 토지의 형질변경은 국토계획법 시행령 제53조 제3호 가목 또는 나목에 해당한다고 볼 수 없고,

→ 질문에서 농지에 주택을 건축하는 경우라고 문의하셔서 이와 같은 단서가 달렸습니다.

    토지가 농지라면 지목이 '전'이나 '답'일 텐데, 이 땅에 건축을 할 경우에는

    지목변경도 필수적인 사항이 되어버리므로 허가를 받지 않는 경미한 행위에서 제외된다는 뜻입니다.

 

같은 호 다목은 조성이 완료된 기존 대지(“개발행위허가운영지침” 1-5-4(3)③ 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로써 도로·상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위가 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지)에 한하여 적용되는 사항임을 알려드립니다.

 

→ 말 그대로 지목이 '대지' 였을 시에는 허가를 받지 않아도 되는 항목에 해당이 되지만,

    질문의 농지는 허가를 받지 않을 수는 없을 것이라고 해석이 됩니다. 

 

 

 

아래의 질의회신 해석해 보겠습니다. 

 

"국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 제56조 제1항의 규정에 따르면 지목변경은 개발행위허가의 대상이 아니므로 질의내용과 같이 절·성토 등의 토지형질변경 없이 지목변경만 수반하는 경우에는 토지의 형질변경에 대한 개발행위허가를 받을 필요가 없습니다.

→ 단순 지목변경은 개발행위허가 대상이 아닙니다. 

 

다만, 건축물을 건축하기 위해서는 기초공사 등을 위한 터파기(굴착), 출입구 등 포장은 흔히 이루어져 형질변경이 수반되므로 개발행위허가의 대상이 되는 것이 일반적인 경우입니다.

→ 건축물 건축 시 포장(콘크리트 또는 아스팔트 포장은 토지의 형질변경에 해당됨.)이 수반되므로

    개발행위허가 대상이 아닐 수는 없을 것으로 판단된다고 보고 있습니다.

→ 여기서 주의할 점은 배관 등을 묻기 위한 터파기(굴착)도 개발행위허가 대상으로 보아야 할 것으로

     판단하고 있습니다. 

 

참고로, 주거지역. 상업지역. 공업지역 외의 지역에서 지목변경이 되는 경우에는 절토. 성토가 50cm 미만이라도 개발행위허가를 받아야 합니다.

→ 비도시지역에서는 지목변경이 있는 경우 절토 및 성토의 높이가 50cm 미만이더라도 개발행위허가

     대상입니다. 토지를 조금이라도 건드리는 사항이라면 개발행위허가 대상이라고 보는 걸로 해석됩니다. 

 

따라서, 본 사항에 대하여는 구체적인 건축계획이 수립되면 해당 지방자치단체의 담당부서에 개발행위허가(토지형질변경) 대상 여부 등을 상세히 문의하시기 바랍니다.

→ 각 지자체 개발행위허가 담당자가 재량권을 가지고 판단이 필요하다는 말로 해석이 됩니다. 

 

 

 

오늘은 토지의 형질변경 없는 경우의 개발행위허가 대상 여부와 관련하여

 

국토교통부의 질의회신 내용을 지극히 개인적으로 내용을 해석해 보았습니다.

 

개인적인 의견이므로 참고만 부탁드리며,

 

사실 지자체의 담당 공무원이 원칙과 기준을 세우는 것이 중요할 것 같습니다. 

 

읽어 주셔서 감사합니다.