불법 토지형질변경 및 불법 건축물의 건축 시 개발행위허가 가능여부

오늘은 불법으로 토지를 형질변경하거나 불법으로 건축물을 건축했을 경우의 개발행위허가 가능여부에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

건축인허가를 진행하거나 개발행위허가를 하다 보면 의도치 않게 불법사항에 저촉되는 경우가 많습니다. 

 

특히 건축인허가시 토지 관련 개발행위허가에 대해 무지하여 인허가를 득하지 않고 이행하거나, 

 

당초 인허가받은 사항과 다르게 시공하여 저촉되는 경우가 많은 것이 사실입니다. 

 

오늘은 불법 토지형질변경 및 건축물의 건축을 한 경우 개발행위허가의 가능여부에 대해 알아보고자 합니다. 

 

먼저, 이와 관련한 국토교통부의 질의회신 내용을 살펴보겠습니다. 

 

 

출처 : 국토교통 민원마당

 

 

위의 내용을 정리해 보겠습니다. 

 

 

먼저 질의 내용을 해석해 보면 아래와 같이 생각이 됩니다. 

 

질의 내용 : 개발행위허가를 받지 아니하고 불법 토지 형질변경 및 건축물 건축을 하여

                  고발 조치되어 있는 상태에서 원상복구 없이 허가가 가능한지??

 

→ 누군가 불법으로(인허가를 득하지 않고) 개발행위 또는 건축을 하였다면 철거 및 원상복구

     없이 개발행위허가를 할 수 있나요?

→ 무조건 원상복구를 해야 하나요?

→ 사후 추인(지나간 사실을 소급하여 추후에 인정함) 가능한가요?

 

 

 

 

 

 

이어서 이에 대한 국토교통부의 회신내용 살펴보겠습니다. 

회신내용의 사이사이에 내용 해석을 어떻게 하면 좋을지 개인적인 주석을 달아보겠습니다. 

 

 

"국토의 계획 및 이용에 관한 법률"(이하 '국계법') 제56조 제1항에 따르면 토지의 형질변경을 하는 경우에는 개발행위 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 아니하고 개발행위를  하는 경우에는 허가권자는 국계법 제60조 제3항에 따라 토지의 원상회복을 명할 수 있고, 원상회복명령을 따르지 아니하는 경우 제133조에 따라 필요한 처분이나 조치를 할 수 있으며, 제140조 및 제142조에 따른 벌칙을 적용할 수 있습니다.

→ 이상은 일반적인 국계법의 내용입니다. 

 

원상회복이란 불법으로 이루어진 당해 토지의 개발행위에 대하여 원래 상태로 복구하라는 의미로 보아야 하며, 원래 상태대로 복구하는 것이 현실적으로 어려운 경우에는 최소한 기존의 이용현황대로 복구하되 개발행위 및 원상회복으로 인한 붕괴 및 침식, 토사유출, 인접지 피해 등의 우려가 없도록 하여야 할 것입니다.

→ 현장의 상황을 감안하여 막대한 양의 원상복구가 어려운 경우에는 최소한의 원상복구를

    요구할 수 있으나, 그 최소한의 원상복구를 할 경우에 안전에 관한 문제는 절대로 없어야 합니다. 

 

다만, 국계법에서 별도로 규정한 사항은 없으나 허가권자가 개발행위의 내용, 인근 토지이용에 미치는 영향 및 주변지역의 민원발생 여부, 현지여건 등을 종합적으로 고려하여 원상회복의 실익이 없다고 판단되는 경우라면 사후에도 개발행위허가 신청을 받아 처리할 수 있도록 운영하고 있으나, 이는 극히 제한적인 경우에만 해당하는 사항이오니 참고하시기 바랍니다. 

 

→ 제일 중요한 결론입니다.

     일단 법령에는 불법사항 발견 시 원상복구를 안 해도 된다는 규정은 없으나, 

→ 담당 공무원이 판단하기에 안전상 문제도 '절대'없고, '민원사항도 발생하지 않는다'라면...

→ 위 사항들을 종합적으로 판단하여 원상복구를 해봤자 주민들의 재산적, 시간적 손해만

     끼칠 뿐 실질적 이득이 없다고 판단된다면,

→ 사후에도 개발행위허가 신청을 받아 처리하는 경우도 있으나,

    이런 경우가 많아서는 안되므로 남용은 하지 말아야 함을 강조하고 있습니다. 

 

 

 

국토교통부 질의회신을 위와 같이 해석을 해보았는데,

 

이것은 저의 지극한 개인적인 의견이므로 참고만 부탁드립니다. 

 

실질적으로 이런 상황을 맞닥뜨릴 때에는 담당공무원과 상의를 해보거나,

 

법적 분쟁까지 생길 경우에는 법무사 또는 변호사의 조언을 얻는 것이 바람직하겠습니다. 

 

 

 

건축허가는 담당 공무원의 재량으로 허가 또는 불허를 할 수 없는 기속행위로 본다면, 

 

개발행위허가는 담당 공무원의 재량권을 인정해 주는 것이 일반적으로 볼 수 있습니다. 

 

그래서 아마도 위와 같은 국토교통부의 답변이 나올 수 있는 것으로 판단됩니다. 

 

모쪼록 잘 참고하시어 어려움을 피해 가셨으면 좋겠습니다. 

 

이상으로 오늘은 불법 토지형질변경 및 불법 건축물의 건축 시 개발행위허가 가능여부에

 

대해 알아보았습니다. 

 

읽어주셔서 감사합니다.